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不動産に関わる税金

【取得時】 登録免許税

不動産(土地や建物)の登記をするときにかかる税金。

①納税義務者

登記を受ける者
登記を受ける者が2人以上いる場合は、これらの人が連帯して納付義務を負う

②税額計算

課税標準 × 税率 = 税額

③課税標準

土地・建物の場合 → 固定資産税評価額
抵当権の場合       → 債権金額

④税率

登記の種類 課税標準 本則税率 軽減税率(⑤)
所有権 保存 不動産の価格 0.4% 0.15%(※2)
移転 売買 不動産の価格 2.0%(※1) 0.3%(※3)
相続・法人の合併 不動産の価格 0.4%
贈与・遺贈 不動産の価格 2.0%
共有物
の分割
分筆あり 不動産の価格 0.4%
分筆なし 不動産の価格 2.0%
保存・移転の仮登記 不動産の価格 1.0%
抵当権設定 債権金額 0.4% 0.1%
附記登記、更正・抹消の登記 不動産の個数 1個につき1,000円
表題登記 0円

※1:土地の売買のみ、1.5%(令和5年3月31日まで)
※2:認定長期優良住宅については、0.1%(令和4年3月31日まで)
※3:認定長期優良住宅については、戸建:0.2%、マンション:0.1%(令和4年3月31日まで)

⑤住宅の軽減税率の特例

次の用件に該当する自己の居住用住宅に関わる登記については、上表の「軽減税率」が適用されます。
(令和4年3月31日までに新築または取得)

<新築住宅>

1.自己の居住用住宅であること

2.床面積が50㎡以上であること

3.新築または取得後1年以内に登記すること

<中古住宅>

1.自己の居住用住宅であること

2.床面積が50㎡以上であること

3.取得後1年以内に登記すること

4.次のいずれかに該当すること

・木造:築20年以内
・鉄骨造・鉄筋コンクリート造:築25年以内
・一定の耐震基準を満たすことが証明されたもの

【取得時】 不動産取得税

不動産(土地や建物)を取得したときにかかる税金。

①課税対象

売買・交換・贈与・新築・改築・増築

②納税義務者

不動産を取得した者

③税額計算

課税標準 × 税率 = 税額

④課税標準

固定資産税評価額

⑤税率

土地 3%(令和6年3月31日まで)
建物 住宅 3%(令和6年3月31日まで)
住宅以外 4%

※標準税率は4%

⑥免税点

課税標準が下記金額に満たない場合は、不動産取得税は課税されない。

土地 10万円
建物 建築にかかるもの 23万円 / 1戸
その他にかかるもの 12万円 / 1戸

⑦課税標準の特例

<住宅>

下表に該当する住宅を取得したときは、住宅の課税標準から一定額が控除される。

区分 要件 控除額
新築 床面積50㎡以上240㎡以下
(賃貸住宅は40㎡以上240㎡以下)
認定長期
優良住宅
1,300万円(令和4年3月31日まで)
上記以外 1,200万円
中古 ①床面積50㎡以上240㎡以下
②自己の居住用として取得
③次のいずれかに該当すること
・昭和57年1月1日以降に建築されたもの
・一定の耐震基準を満たすことが証明されたもの
新築時期に応じ下記金額が控除される
S.51.1.1~S.56.6.30 350万円
S.56.7.1~S.60.6.30 420万円
S.60.7.1~H.1.3.31 450万円
H.1.4.1~H.9.3.31 1,000万円
H.9.4.1 以降 1,200万円

<宅地>

宅地の課税標準 × 1/2(令和6年3月31日まで)

⑧税額の特例

<宅地>

「⑦課税標準の特例<住宅>」に該当する宅地を、下表の条件のもとに取得した場合は、次のA、Bのいずれか高い方の金額が、宅地の税額から控除される。

区分 条件
新築住宅
の敷地
住宅と同時に取得 未使用の住宅を新築後1年以内に取得
住宅より先に取得 敷地取得後3年以内、やむを得ない事情がある場合は
4年以内に住宅を新築
住宅より後に取得 敷地取得前1年以内に住宅を新築
中古住宅
の敷地
住宅より先に取得 敷地取得後1年以内に住宅を取得
住宅より後に取得 敷地取得前1年以内に住宅を取得

A:45,000円

B:土地 1㎡ 当たりの価格(※1)× 1/2(特例による軽減)× 住宅の床面積の2倍(※2)× 3%

※1:課税標準の特例適用後の価格 ※2:最高限度200㎡まで

【取得時】 印紙税

契約書や領収書など課税文書にかかる税金。

①納税義務者

課税文書の作成者

②納税方法

収入印紙を貼付して消印することで、納税したことになる

③課税標準

課税文書の記載金額

④過怠税

1.印紙を貼らなかった場合

未納分 + その2倍 = 3倍の印紙税額
ただし、自主申告の場合は、未納分 + その10% = 1.1倍の印紙税額

2.消印をしなかった場合

消印をしていない印紙の額面金額

⑤不動産譲渡(売買)契約書、金銭消費賃借(ローン)契約書など

※平成26年4月1日~令和4年3月31日に作成される「不動産譲渡契約書」については軽減税額を適用

記載金額 税額 軽減税額
1万円未満 非課税 非課税
1万円以上 10万円以下 200円 200円
10万円超 50万円以下 400円 200円
50万円超 100万円以下 1千円 500円
100万円超 500万円以下 2千円 1千円
500万円超 1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
記載金額のないもの 200円 200円

⑥工事請負契約書

※平成26年4月1日~令和4年3月31日に作成される契約書については軽減税額を適用

記載金額 税額 軽減税額
1万円未満 非課税 非課税
1万円以上 100万円以下 200円 200円
100万円超 200万円以下 400円 200円
200万円超 300万円以下 1千円 500円
300万円超 500万円以下 2千円 1千円
500万円超 1,000万円以下 1万円 5千円
1,000万円超 5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超 1億円以下 6万円 3万円
1億円超 5億円以下 10万円 6万円
5億円超 10億円以下 20万円 16万円
10億円超 50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
記載金額のないもの 200円 200円

【売却時】 譲渡所得税

土地や建物等を譲渡した場合、譲渡収入金額から取得費(①)・譲渡費用(②)・特別控除額を差し引いて、利益として残った部分(課税譲渡所得金額)に所得税・住民税が課せられる。その際、譲渡資産の所有期間(③)において所得税・住民税の税率が異なる。

①取得費

売却した土地建物等を取得したときの購入代金や手数料等の経費、その後支出した改良費および設備費の合計額。なお、建物の場合、この合計額から所有期間中の減価償却費相当額を控除した金額。

取得費 = 取得価額 + 設備費 + 改良費 - 減価額(建物の場合)

②譲渡費用

土地建物等を売却するために支出した費用

仲介手数料・登記費用・測量費・売買契約書の印紙代・立退料・解体費用など

③所有期間

長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの

【 取得日 】
・原則として、譲渡資産の引渡しを受けた日(契約効力発生の日とすることもできる)
・自己建設の場合は、建設完了日
・相続(限定承認を除く)または贈与で取得した場合は、被相続人または贈与者が取得した日
・譲渡の特例を受けて取得した資産については次表の通りとなる

旧資産の取得日を引継ぐ 資産を実際に取得した日
・固定資産の交換
・収用等による代替資産
・特定の交換分合の特例
・居住用財産の買換
・特定事業用資産の買換
・等価交換の立体買換

【 譲渡日 】
原則として、資産を引渡した日(契約効力発生の日とすることもできる)

④長期譲渡所得の税額

課税長期譲渡所得金額 × 税率20%(所得税15%、住民税5%)= 税額
平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかる

<特例>

■所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4% 14%
6,000万円超の部分 15% 5% 20%

■優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例(令和4年12月31日まで)
※他の特例と併用不可

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
2,000万円以下の部分 10% 4% 14%
2,000万円超の部分 15% 5% 20%

⑤短期譲渡所得の税額

課税短期譲渡所得金額 × 税率39%(所得税30%、住民税9%)= 税額
平成25年より復興特別所得税として所得税額の2.5%が別途かかる

⑥特別控除の特例

下表に該当する場合、譲渡所得の金額から控除額を差し引いた額に税率を乗じて税額が算出される。

要件 控除額
公共事業等のために土地建物を譲渡した場合 5,000万円
自己の居住用財産を譲渡した場合 3,000万円
特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 2,000万円
特定住宅造成事業等のために土地を譲渡した場合 1,500万円
農地保有の合理化等のために土地を譲渡した場合 800万円

⑦特定居住用財産の買換え特例

居住用財産を買換えた場合、譲渡金額より買換え資産の取得金額の方が小さい場合、その差額分についてだけ譲渡があったものとして課税される。

⑧特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

居住用財産を譲渡しても住宅ローンを完済しきれない場合は、ローン額から譲渡対価を差し引いた額を限度とする譲渡損失金額を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控除することができる。

⑨居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

居住用財産を買換えた際に譲渡損失が発生した場合は、譲渡損失金額を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控除することができる。

※詳細は国税庁のHPを参照してください

【保有時】 都市計画税

市街化区域内の不動産(土地や建物)を保有していることに対してかかる税金。

①納税義務者

不動産の所有者(固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)

②納税方法

毎年1月1日現在、納税義務者に対し納税通知書が送付される。
原則として、固定資産税とあわせて納付となる。

③税額計算

課税標準 × 税率 = 税額

④課税標準

固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額

⑤税率

0.3% を限度として市町村の条例で定める

⑥住宅用地の課税標準の特例

※住宅用地とは、専用住宅の土地または、併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地

区分 要件 課税標準
小規模住宅用地 住宅1戸あたり200㎡以下の部分 課税標準 × 1/3
一般住宅用地 住宅1戸あたり200㎡超で床面積の10倍まで 課税標準 × 2/3

【保有時】 固定資産税

不動産(土地や建物)を保有していることに対してかかる税金。

①納税義務者

不動産の所有者(固定資産課税台帳に所有者として登録されている者)

②納税方法

毎年1月1日現在、納税義務者に対し、第1期の納付月(4~6月頃)に納税通知書が送付され、年4回に分けて納付する。

③税額計算

課税標準 × 税率 = 税額

④課税標準

固定資産課税台帳に登録されている固定資産税評価額

⑤税率

1.4% を標準として市町村の条例で定める

⑥免税点

同一の市区町村の区域内で、同一の者が所有する不動産の課税標準が、下記金額に満たない場合は、固定資産税は課税されない。

■土地 : 30万円
■建物 : 20万円

⑦土地の負担調整の特例

固定資産税評価額をそのまま課税標準とすると、評価替えに伴ない急激な税負担増が考えられるため、負担水準に応じて負担調整措置が設けられている。

⑧住宅用地の課税標準の特例

※住宅用地とは、専用住宅の土地または、併用住宅で建物の1/4以上が居住の用に供されている土地

区分 要件 課税標準
小規模住宅用地 住宅1戸あたり200㎡以下の部分 課税標準 × 1/6
一般住宅用地 住宅1戸あたり200㎡超で床面積の10倍まで 課税標準 × 1/3

⑨新築住宅の税額控除の特例

次の条件に該当する場合、下表の控除が適用される。

・居住部分の床面積が、総床面積の1/2以上
・居住部分の床面積が、50㎡以上280㎡以下(貸家は40㎡以上280㎡以下)
・別荘は除く

区分 控除期間 控除額
3階建以上の
耐火・準耐火住宅
新築後5年度間 床面積120㎡までの居住部分に相当する
固定資産税額の1/2
上記以外の
一般住宅
新築後3年度間

※認定長期優良住宅の場合、控除期間がそれぞれ2年度分延長される(令和4年3月31日までに新築)