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【売却時】 譲渡所得税

土地や建物等を譲渡した場合、譲渡収入金額から取得費(①)・譲渡費用(②)・特別控除額を差し引いて、利益として残った部分(課税譲渡所得金額)に所得税・住民税が課せられる。その際、譲渡資産の所有期間(③)において所得税・住民税の税率が異なる。

①取得費

売却した土地建物等を取得したときの購入代金や手数料等の経費、その後支出した改良費および設備費の合計額。なお、建物の場合、この合計額から所有期間中の減価償却費相当額を控除した金額。

取得費 = 取得価額 + 設備費 + 改良費 - 減価額(建物の場合)

②譲渡費用

土地建物等を売却するために支出した費用

仲介手数料・登記費用・測量費・売買契約書の印紙代・立退料・解体費用など

③所有期間

長期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもの
短期譲渡所得 譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもの

【 取得日 】
・原則として、譲渡資産の引渡しを受けた日(契約効力発生の日とすることもできる)
・自己建設の場合は、建設完了日
・相続(限定承認を除く)または贈与で取得した場合は、被相続人または贈与者が取得した日
・譲渡の特例を受けて取得した資産については次表の通りとなる

旧資産の取得日を引継ぐ 資産を実際に取得した日
・固定資産の交換
・収用等による代替資産
・特定の交換分合の特例
・居住用財産の買換
・特定事業用資産の買換
・等価交換の立体買換

【 譲渡日 】
原則として、資産を引渡した日(契約効力発生の日とすることもできる)

④長期譲渡所得の税額

課税長期譲渡所得金額 × 税率20%(所得税15%、住民税5%)= 税額
平成25年より復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途かかる

<特例>

■所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10% 4% 14%
6,000万円超の部分 15% 5% 20%

■優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率の特例(令和4年12月31日まで)
※他の特例と併用不可

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
2,000万円以下の部分 10% 4% 14%
2,000万円超の部分 15% 5% 20%

⑤短期譲渡所得の税額

課税短期譲渡所得金額 × 税率39%(所得税30%、住民税9%)= 税額
平成25年より復興特別所得税として所得税額の2.5%が別途かかる

⑥特別控除の特例

下表に該当する場合、譲渡所得の金額から控除額を差し引いた額に税率を乗じて税額が算出される。

要件 控除額
公共事業等のために土地建物を譲渡した場合 5,000万円
自己の居住用財産を譲渡した場合 3,000万円
特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 2,000万円
特定住宅造成事業等のために土地を譲渡した場合 1,500万円
農地保有の合理化等のために土地を譲渡した場合 800万円

⑦特定居住用財産の買換え特例

居住用財産を買換えた場合、譲渡金額より買換え資産の取得金額の方が小さい場合、その差額分についてだけ譲渡があったものとして課税される。

⑧特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除

居住用財産を譲渡しても住宅ローンを完済しきれない場合は、ローン額から譲渡対価を差し引いた額を限度とする譲渡損失金額を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控除することができる。

⑨居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

居住用財産を買換えた際に譲渡損失が発生した場合は、譲渡損失金額を損益通算し、さらに翌年以降3年間の所得から控除することができる。

※詳細は国税庁のHPを参照してください